Finanstilsynets lånevejledning kan forværre underudbud

Finanstilsynets vejledning for lån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter er overregulering. De firkantede regler kan føre til et underudbud af nye erhvervsejendomme, der i sidste ende rammer erhvervslivet og lejerne.

Kort før sommerferien sendte Finanstilsynet et 40 siders udkast til vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter i høring. Udkastet omhandler, hvordan pengeinstitutterne bør og skal behandle udlåningssager til investorer og projektudviklere, og vejledningen må siges at have en meget høj detaljegrad.

En høj detaljegrad er der som udgangspunkt ikke noget problem i, men når den fratager bankerne muligheden for at vurdere og tage individuelle hensyn fra sag til sag, så er tilsynet i min optik gået for langt. Ejendomsbranchen er nemlig i forvejen ekstremt lovreguleret fra EU, Folketinget og Finanstilsynet. Vi oplever allerede nu, at aktører i branchen med gode projekter ikke kan få belåning. En yderligere opstramning af lånereglerne vil blot lede til et underudbud, der i sidste ende kan gå ud over både private lejere og det danske erhvervsliv.

Firkantede rammer kan skævvride markedet

En af de centrale pointer i vejledningen er en rammesætning af minimumskravene til egenfinansiering. Her anfører Finanstilsynet:

”Kunden bør bidrage med en passende egenfinansiering: mindst 15-25 pct. for boligejendomme, 25-35 pct. for erhvervsejendomme, 25-35 pct. for boligprojekter og 35-45 pct. for erhvervsprojekter.”

Kravene til egenfinansiering minder meget om det, pengeinstitutterne i forvejen praktiserer – om end 35-45 procent for erhvervsprojekter er et højt krav. Der hvor jeg dog ser den primære udfordring er, at bankernes mulighed for at inddrage individuelle betragtninger og vurderinger fra sag til sag forsvinder. Det kan betyde at gode, stabile projekter, der ikke fuldt kan opfylde kravet, lægges i graven.

Det vil særligt rammer de mindre aktører, og det kan føre til en skævvridning af markedet, hvor kun de ekstremt likvide aktører kan være med fremadrettet. Sker det, vil vi se at færre ejendomsprojekter opstartes og færdiggøres og dermed sænkes et udbud, der allerede er lavt. I en sådan situation er der ingen vindere. Udviklere taber forretning, investorer møder et underudbud, og lejerne oplever lejestigninger.

Finanstilsynet takker nej til spekulativt byggeri

Et af de steder, hvor vi det seneste år har set et kraftigt underudbud er på lager- og logistikejendomme. En mulig vej ud af underudbuddet kan være spekulativt byggeri – altså projektudvikling, hvor byggeriet ikke er solgt eller lejet ud på forhånd. Risikoen er selvsagt større, men det er samtidig en mulighed for at komme underudbud i forkøbet og undgå flaskehalse i erhvervslivet, der sætter udviklingen på pause. Står det til Finanstilsynet, bør den slags byggeri dog ikke kunne delfinansieres via belåning fremover. De skriver følgende:

”Instituttet bør først finansiere projekter med erhvervsejendomme, der skal sælges, når ejendommen er solgt, og køber har deponeret købesummen eller fået stillet garanti for den. Købesummen skal kunne indfri byggefinansieringen med en sikkerhedsmargen på mindst 15 pct.”

Og:

”Instituttet bør først finansiere projekter med erhvervsejendomme til udlejning, når der er opnået bindende lejekontrakter, der indebærer, at fuld gældsservicering ved traditionel fast forrentning og afvikling kan ske fra nettolikviditeten fra udlejningen med en sikkerhedsmargen på mindst 25 pct., ikke kun på kort, men også på længere sigt.”

Der er med andre ord tale om et ’nej’ til finansiering af spekulativt erhvervsbyggeri. Som navnet antyder er risikoen større ved spekulativt byggeri, og det er fra långivers side selvfølgelig vigtigt, at granske den type projekter. Lader man bankerne gøre det grundige stykke arbejde fra sag til sag, vil der dog være projekter, der for eksempel på grund af markedssituationen, vil være fornuftige at finansiere. Projekter der vel at mærke vil være en bonus for det øvrige erhvervsliv, der undgår at stå i stampe, fordi den rette type ejendomme ikke udbydes. De projekter forsvinder, hvis de fremover skal skæres over en bred kam som ’constructio non grata’.

Opstramninger medfører konsekvenser

Ved årsskiftet skal den nye lagerbeskatning af ejendomsavancer planmæssigt træde i kraft. Fremover skal der løbende betales skat af ikke realiserede værdistigninger i ejendomsselskaber med en samlet porteføljeværdi over 100 mio. kr. Oveni står byggeriet og ejendomsbranchen i en situation, hvor materialeprisstigninger og renteudsving har presset likviditeten i mange projekter. Jeg håber, at Folketinget og Finanstilsynet overvejer konsekvenserne ved flere regler og opstramninger og husker på, at nedgang i byggeriet og ejendomsbranchen ikke kun vil kunne mærkes i branchen, men også i resten af erhvervslivet og i de private husstande.