National Foresight

Datadrevet rådgivning

Med Nordicals Foresight sætter vi fokus på de strømninger, der driver og definerer markedet for erhvervsejendomme. Det gør vi med et datadrevet perspektiv, hvor vores Data & Research-afdeling løbende bearbejder og fremstiller store mængder data fra egne og eksterne kilder. Og vi gør det med en ambition om at bidrage til et mere transparent ejendomsmarked og dermed stærkere beslutningsgrundlag for branchens mange aktører. Ønskes mere dybdegående analyser og markedsrapporter, står vores Data & Analyse-afdeling også altid klar til at hjælpe med det.

Læs mere om Data & Research

Transaktionsvolumen

Det samlede billede

Den samlede transaktionsvolumen i Danmark efter de første tre kvartaler af 2024 ligger på lidt over 30 mia. kr. Niveauet ligger tæt på den samlede volumen for samme periode i 2023 - særligt i september var niveauet dog stigende.

Stigningen i september kan være et tegn på, at den stigning, vi har oplevet, i den underliggende aktivitet på markedet, er begyndt at vise sig i form af en stigning i volumen. Vi forventer, at aktiviteten på transaktionsmarkedet vil stige roligt i slutningen af året i takt med, at den underliggende aktivitet på markedet begynder at vise sig i form af realiserede handler. 

Kilde: Nordicals | Grafikken viser transaktionsvolumenen i Danmark.

Transaktionsvolumen

Investorer

Mængden af handler med udenlandsk køber er blevet kraftigt minimeret de seneste år. Mens der efterhånden i en del år har været en udenlandsk køber bag 40-50% af den samlede transaktionsvolumen, så ligger procentdelen på 36 % fra januar til og med september 2024. Til sammenligning var tallet 33% i 2023. Hos de udenlandske købere har logistiksegmentet tiltrukket stor interesse i både 2023 og 2024. Derudover har boligsegmentet som vanligt fyldt godt hos de udenlandske købere, mens der har været få transaktioner i detail- og kontorsegmenterne med en international køber. 

Kilde: Nordicals | Grafikken viser fordelingen mellem danske og udenlandske investorer i 2023 og 2024 i Danmark

Økonomi

Inflation og rente

Inflationen har nu i mere end et år været omkring eller under 2-procents målet. Det sker efter forbrugerprisindekset toppede i oktober 2022 i Danmark med en stigning på 10,1% i forhold til samme måned året før. Det var dermed det højeste årlige inflationshop siden 1980’erne. Siden er inflationen dog vendt, og det er selvsagt positive tegn for samfundet og dermed også ejendomsmarkedet. Vi har nu set de første rentenedsættelser fra Den Europæiske Centralbank, og forventningen er, at vi som minimum får én mere at se inden årets udgang. D. 18. september sænkede Den Amerikanske Centralbank, FED, så også renten for første gang i 4 år. FED sænkede renten 50 bp og indikerede, at der kommer flere rentenedsættelser i år.

Kilde: Finans Danmark og Danmarks Statistik
Renterne viser den gennemsnitlige obligationsrente for realkreditobligationer i første uge i den pågældende måned. Det vil sige, hvad investorer, der har købt nyudstedte realkreditobligationer, i gennemsnit får i effektiv rente.

Økonomi

Beskæftigelse

I takt med, at inflationen er vendt, har beskæftigelsen og arbejdsløsheden fået endnu større opmærksomhed. Det er nemlig den helt store ubekendte i forhold til, om der er styr på inflationen. De meget stærke beskæftigelsestal kan lede til en pris-lønspiral, der vil sende inflationen i vejret igen. Beskæftigelsen i Danmark ligger på et rekordhøjt niveau, og vi har endnu ikke set tegn på faldende beskæftigelse. Efter flere år med stigende beskæftigelse i byggeriet er kurven fladet ud. Fra begyndelsen af 2022 til nu har vi således kun set små udfald i beskæftigelsen i byggeriet, hvilket vidner om at opturen i byggebranchen er ovre for en stund. Det kommer også til udtryk i bygge- og anlægsbranchens konjunkturbarometer, hvor forventningerne til omsætning og beskæftigelse er negative. Store projekter, såsom Femern-forbindelse, holder dog beskæftigelsen høj i byggeriet.

Kilde: Danmarks Statistik

Økonomi

Detailhandel

Detailsalget faldt kraftigt i løbet af 2021 og 2022, fordi forbrugerne vendte tilbage til de ’normale’ forbrugsmønstre fra før coronakrisen. Under coronakrisen var det i store perioder ikke muligt at bruge penge på restaurantbesøg eller rejser, og derfor brugte forbrugerne i stedet penge i detailhandlen. Forbrugerne er nu vendt tilbage til de gamle forbrugsvaner, hvor tjenester fylder en større del af forbruget.

Efter fald i detailsomsætningsindekset i store dele af 2021 og 22 blev forbruget stabiliseret i 2023. Forbrugertilliden har en periode været på vej rette vej, og en positiv forbrugertillid vil typisk vise sig ved et øget forbrug i detailhandlen. Det er dog ikke unormalt, at der går lidt tid, før et øget forbrug viser sig, da det tager tid at ændre forbrugsvaner. Begyndende rentefald vil typisk vise sig positive for detailomsætningsindekset, da det skaber mere luft i privatøkonomien.

Kilde: Danmarks Statistik

Detailomsætningsindekset (2021=100) viser den månedlige udviklingen i omsætningen i detailhandlen. Detailhandlen er inddelt i de tre overordnede kategorier: fødevarer og andre dagligvarer, beklædning mv. samt andre forbrugsvarer.

Byggeri

Planlagte ejendomsprojekter

Udviklere, investorer og andre professionelle ejendomsejere har i hele 2024 og frem til udgangen af 2027 enten påbegyndt eller aktuelt planlagt nybyggeri af ejendomme med første spadestik i fireårsperioden for samlet 380 mia. kr. Det viser den landsdækkende projektprognose fra Byggefakta. Byggerierne fordeler sig på 2.887 projekter med et samlet areal på 23,0 mio. kvm.

Med en investeringssum på 202 mia. kr. og et areal på 14,5 mio. kvm er bolig fortsat det dominerende segment. Derefter følger kontorsegmentet på 45 mia. kr., det samlede industri- og logistiksegment med en investeringssum på 34 mia. kr. samt detailsegmentet med en investeringssum på 13 mia. kr. for projekter med byggestart i 2024-27.

Kilde: Byggefakta (prognose opdateret med data pr. 4. april 2024)

Demografi

Befolkningstal

Region Hovedstaden er landets klart mest befolkningsrige region – skarpt forfulgt af Region Midtjylland og Region Syddanmark. Derfor er boligbehovet selvsagt også størst i disse regioner.

Kilde: Danmarks Statistik

Demografi

Livsstadier

Samtidig med at der bliver flere danskere, vil befolkningssammensætningen ændre sig den kommende årrække. Den mest markante udvikling er stigningen i antallet af ældre. Fra i år, hvor der er under 900.000 danskere over 70 år, vil antallet stige støt, og i år 2040 viser prognosen, at der vil være næsten 1,2 mio. danskere over 70 år. Derfor skal der altså ikke blot bygges flere boliger de kommende år. Der skal også bygges den rette type boliger.

Kilde: Danmarks Statistik

Vil du vide mere?

Med Nordicals Foresight giver vi indsigt i udviklingen på ejendomsinvesteringsmarkedet. Det gør vi med en stærk, lokal forankring i hele landet og analytisk bearbejdning af egen data samt data fra eksterne videnspartnere. Så vil du vide mere om, hvor markedet står i dag og bevæger sig hen i morgen, så kontakt os. Vi står altid klar med dedikeret rådgivning.

Kontakt Nordicals' kædekontor