Hvad bringer 2026?

Vi stiller skarpt på de faktorer, der vil drive ejendomsmarkedet og dermed din forretning inden for fast ejendom i det nye år.

Vi kigger i krystalkuglen

Traditionen tro kigger vi i krystalkuglen for at komme med vores forudsigelser for 2026. Det gør vi med analyser fra vores Data & Research-afdeling og erfaringer fra vores 24 forretninger på tværs af hele landet. Og vi gør det med fokus på de faktorer, der driver markedet for erhvervsejendomme. Du kan således læse vores forudsigelser for:

Ejendomsmarkedet
Økonomien
ESG

Ejendomsmarkedet

Læs vores forudsigelser for ejendomsmarkedets udvikling i 2026, hvor vi stiller skarpt på transaktionsmarkedet: herunder den samlede aktivitet, de forskellige segmenter og fordelingen mellem danske og internationale investorer.

Investeringsaktiviteten tiltager

Efter de første 10 måneder af 2025 har den samlede transaktionsvolumen allerede overgået den samlede volumen for hele 2024. Derfor vil vi også se en betragtelig stigning i volumen fra sidste år til i år. Traditionelt er den gennemsnitlige transaktionsvolumen i både november og december højere end den gennemsnitlige volumen i årets øvrige måneder. Vi forventer derfor, at den samlede volumen for 2025 ender i omegnen af 75 mia. kr. Den stigende volumen, som vi har set siden bunden i 2023, forventer vi fortsætter i 2026. Efter fald på både den korte og lange rente i 2024 og dele af i år har renten stabiliseret sig, og det vil investeringsmarkedet nyde godt af i 2026.

Kilde: Nordicals og Erhvervsmæglernes Branchedata | Transaktionsvolumen i Danmark med prognose for slutningen af 2025 og 2026*
*November og december 2025 er estimeret med baggrund i andelen af volumen, der historisk udgøres af handler i årets sidste to måneder samt aktuelle data fra den første del af november. Prognosen for 2026 tager blandt andet udgangspunkt i forventningen om et stabilt rentemiljø og øget kapital rejst til ejendomsinvesteringer.

Bolig i høj kurs

Boligsegmentet har historisk været det største segment på ejendomsmarkedet, og det bliver det også i 2026. Efterspørgslen er pt. så stor, at vi tror på, at segmentet kommer til at udgøre mere end halvdelen af den samlede volumen. Efter industri- og logistiksegmentet har gået sin sejrsgang de seneste år, har vi set en form for normalisering i år. Efter to år, hvor segmentet næsten udgjorde en fjerdedel af den samlede volumen, udgør industri og logistik under 15 procent i 2025. Det er dog fortsat det næststørste segment, hvilket understreger, at segmentet fortsat er i høj kurs. Vi forventer dog, at niveauet i 2026 nærmere vil minde om niveauet fra i år end niveauet fra 2023 og 2024 - der kan kort og godt komme til at mangle aktiver i 2026. Den store højdespringer i 2025 har været hotel- og restaurantsegmentet. Oplevelsesindustrien i Danmark er i vækst og både samlet omsætning såvel som overnatninger er vækstet de seneste år. Vi forventer derfor, at hotel og restaurant vil gå ind i endnu et godt år. For at nå samme niveau som i år, er segmentet dog afhængig af, at der igen kommer et par store porteføljehandler.

Kilde: Nordicals og Erhvervsmæglernes Branchedata | Segmentfordeling 2018-2025

De danske investorer går forrest, og de internationale er tilbage

De seneste år har det været de danske investorer, der har stået som købere på den største andel af den samlede transaktionsvolumen. Tilmed med en betydelig overvægt af danske investorer. Fra 2018-2022 stod de internationale investorer for 40-50 procent af den samlede volumen, mens andelen lå omkring 35 procent i 2023 og 2024. Efter de første 10 måneder af 2025 har vi dog igen internationale købere bag lidt over 40 procent af den samlede volumen. De danske investorer dikterer tempoet på de mindre og mellemstore handler, mens de internationale investorer fortsat har en relativt set større andel af de største handler. Den tendens forventer vi, vil fortsætte i 2026, og vi forventer, at de internationale investorer fortsat vil markere sig med over 40 procent af den samlede volumen.

Kilde: Nordicals og Erhvervsmæglernes Branchedata | Fordeling af danske vs. internationale købere 2018-2025

Økonomien

Læs om forventninger til økonomien i 2026. Her stiller vi skarpt på en dansk økonomi i højkunjunktur, de private byerhverv og renterne

Dansk økonomi fortsætter i højkonjunktur

Dansk økonomi står fortsat stærkt: beskæftigelsen er høj, inflationen er stabil, der er produktionsfremgang og store overskud på de offentlige finanser. De økonomiske råd skønner, at der er potentiale for fortsat produktionsfremgang de kommende år – understøttet af forventet realindkomstfremgang, vækst på de danske eksportmarkeder og en lempelig finanspolitik. Det forventes, at det offentlige forbrug og de offentlige investeringer vil ligge på et højt niveau de kommende år. Det skyldes blandt andet de besluttede øgede forsvarsudgifter, der vil bidrage til at understøtte aktiviteten i dansk økonomi. En del af investeringerne vil dog ske gennem import og vil derfor ikke bidrage til at øge aktiviteten. Siden foråret er der indgået flere handelsaftaler mellem USA og andre lande, bl.a. en rammeaftale mellem EU og USA. Aftalerne og finanspolitiske lempelser styrker vækstudsigterne på danske eksportmarkeder, mens tolden i sig selv hæmmer eksporten til USA. En svækket dollar og lav tjeneste- og medicinaleksport dæmper samlet eksportvæksten i 2025.

Kilde: De Økonomiske Råd, Vismandsrapport, Dansk Økonomi efterår 2025

Fremgang drives af private byerhverv ekskl. M&P

De seneste år har M&P-aktiviteter ydet store bidrag til væksten i dansk økonomi. I 2024 var vækstbidraget fra M&P fortsat betydeligt, mens de øvrige private byerhverv bidrog omtrent lige så meget. I første del af 2025 er BVT knyttet til M&P dog faldet, i takt med lavere omsætning i medicinalindustrien og en normalisering efter lageropbygningen i USA i slutningen af 2024. M&P-eksporten ventes dog at stabilisere sig i resten af året, men samlet kun bidrage svagt til væksten. Omvendt fortsætter fremgangen i de private byerhverv ekskl. M&P, understøttet af optimistiske virksomheder og moderat stigende efterspørgsel. BNP ventes at stige ca. 2 pct. i år, drevet af de private byerhverv. Dansk økonomi har været i højkonjunktur, men denne forventes at dæmpes de kommende år - og dermed forventes væksten i de private byerhverv også at blive mere afdæmpet end i år.

Kilde: De Økonomiske Råd, Vismandsrapport, Dansk Økonomi efterår 2025

Markedet forventer rentenedsættelser fra FED

Efter i alt otte rentenedsættelser fra ECB er der begrænsede forventninger til yderligere rentefald i 2026. Inflationen er relativt stabil, og der er fortsat økonomisk vækst. Det er med andre ord ikke noget, der overbeviser direktionsmedlemmerne i Den Europæiske Centralbank om at sænke renterne yderligere.

I USA har FED genoptaget rentenedsættelserne – særligt pga. svækkelsen på arbejdsmarkedet. Pladsen til lempelser er dog relativt begrænset. Derfor har investorerne også kun forventninger til nogle få rentenedsættelser fra FED i 2026.

Det beror på en forventning om en blød landing i økonomien i USA. Skulle USA dog rammes af recession vil Fed få hovedansvaret for at stimulere økonomien, da finanspolitikken er begrænset af højt budgetunderskud og stigende statsgæld. I så fald kan vi se større rentenedsættelser.

Kilde: CME FedWatch Tool & FED | Grafikken viser rentesandsynligheder for FED-mødet d. 9. december 2026 baseret på investorernes forventninger d. 18. december 2025
* CME FEDWatch Tool, beregner på baggrund af aktuelle priser på 30-day FED Fund Futures markedets forventninger til FEDs rente. 30 day Fed Funds futures er et af de mest brugte finansielle instrumenter til at hedge renterisko på kort sigt. Fed Funds er dermed en direkte refleksion af markedets forventning til FEDs fremtidige pengepolitik.

ESG

ESG er blevet et grundvilkår for det kommercielle ejendomsmarked. Derfor er gevinsten ved ESG også allerede i dag meget mere end grøn.

Positiv korrelation mellem energimærkning og pris

Det kommer næppe som den store overraskelse, men ikke desto mindre er det en vigtig pointe. Der er sammenhæng mellem energimærke og pris - i hvert fald når vi ser på privatbolighandler. Jo bedre energimærke, jo højere kvadratmeterpris. Statistikken gemmer naturligvis også på en sammenhæng mellem boligens alder, energimærke og pris. Og en sammenhæng mellem stand, energimærke og pris. Pointen er dog gyldig: et godt energimærke er ikke kun en grøn investering. Det er i høj grad også en kommerciel investering. Private er nemlig villige til at betale mere for energivenlige boliger - hvilket også kan afspejles i den husleje, der kan opkræves på et boliglejemål. En lignende tendenser kan ses inden for kontor, hvor moderne og energivenlige kontorer sælges og udlejes hurtigere og til højere pris.

Kilde: Nordicals på baggrund af data fra offentlige registre | Grafikken viser sammenhængen mellem kvadratmeterpris og energimærke på parcelhuse, rækkehuse og lejligheder solgt mellem private i perioden 2018-2025. Sammenlagt er der mere end 350.000 handler i det statistiske grundlag. A-energimærkefamilien er slået sammen under A.