”Aalborg er en stabil by – også når det blæser”

Markedsudvikling | 21.08.2023

Solid befolkningsvækst og en række afledte fordele som studieby skaber et godt fundament under det aalborgensiske ejendomsinvesteringsmarked, siger partner i Nordicals Aalborg Mattias Manstrup. Han peger på flere segmenter og projekter, der er værd at holde ekstra øje med.

”Aalborg er en stabil by – også når det blæser. Investering i ejendomme i Aalborg er en tryg og stabil havn i forhold til mange andre steder i landet, hvor markedet i forhold til udsving i ejendomsværdier og transaktionsaktivitet er mere volatilt.”

Sådan lyder den præcise beskrivelse af den nordjyske hovedstad. Udtalelsen kommer fra Mattias Manstrup, der er partner i Nordicals Aalborg. Som erhvervsmægler i over 18 år har han i sagens natur en indgående viden om det aalborgensiske marked for erhvervs- og investeringsejendomme samt de faktorer, som på forskellig vis påvirker og driver den lokale udvikling.

”Som ejendomsinvestor skal man være opmærksom på, at Aalborg er en af landets absolut mest attraktive studiebyer. Aalborg Universitet er flere gange blevet kåret til Europas bedste ingeniøruniversitet og er blandt de allerbedste i hele verden inden for ingeniøruniversiteter. Når jeg fremhæver vigtigheden af Aalborg som studieby, så skyldes det, at nærmest uanset hvad, vi har med at gøre i byen, så trækker det tråde tilbage til studiemiljøet. Det gælder for eksempel udvikling af byens kulturliv, urbanisering ind mod byen, udvikling af nye boligområder og det nye universitetshospital, som er under opførelse.”

”Skal jeg pege på én underliggende faktor, der driver det stabile marked i Aalborg, så er det netop byens enormt dygtige og forskellige uddannelsesinstitutioner, der gør Aalborg til en rigtig studieby,” forklarer Mattias Manstrup.

Et vigtigt strategisk træk
Udviklingen startede i perioden under Aalborgs daværende borgmester Henning G. Jensen og er senere blevet ført videre af hans efterfølgere. I samarbejde med almennyttige boligselskaber og private ejendomsudviklere indså og forstod Aalborg Kommune – og ikke mindst handlede på – vigtigheden af at være en studieby. Det kulminerede, da det lykkedes kommunen at få majoriteten af de nye ungdomsboligkvoter, som staten udbød i tiden inden og omkring finanskrisen i 2007-08.

”De mange nye ungdomsboliger var første trin på stigen i forbindelse med opbygningen af Aalborg til en nytænkende og moderne studieby. Det bemærkelsesværdige ved denne periode var, at man byggede rigtig mange almene studieboliger på de bedste placeringer, blandt andet på havnefronten, hvor der er boliger på 40 kvadratmeter med udsigt over vandet. Det var med den ene hånd.”

”Med den anden hånd investerede Aalborg Kommune samtidig massivt i kulturlivet, fordi unge gerne vil samles om kulturelle aktiviteter, når de ikke er på uddannelsesinstitutionerne og efter endt uddannelse. Investeringen i kulturlivet skete for at fastholde de unge ved at gøre Aalborg mere attraktiv. Her tænker jeg på nye koncertsteder som Musikkens Hus, bedre vilkår for café og restauranter, flere og bedre opholdssteder langs havnefronten samt idræts- og kulturcentret Gigantium, AKKC og DGI Huset i Nordkraft. Investeringen i kulturlivet har samtidig gjort Aalborg til et interessant sted for seniorerne at bo.”

Desuden gør et balanceret udbud af boliger – der er i øjeblikket et passende forhold mellem udbuddet af boliger og efterspørgsel – Aalborg til en attraktiv by, forklarer Mattias Manstrup.

Anderledes var situationen på det aalborgensiske boligmarked i 2019, hvor der var bygget for meget. Siden er byen blevet udviklet i et mere moderat tempo, hvilket har skabt en sund balance i byens boligudbud.

”Boligmarkedet vil i de kommende år stille og roligt være drevet af en stabil fremgang i takt med Aalborgs stigende indbyggertal.”

Flere vigtigste ejendomssegmenter
Af andre ejendomssegmenter, som det for tiden er værd at holde ekstra øje med i Aalborg, peger Mattias Manstrup på kontormarkedet, fordi noget tyder på, at der inden for de næste år vil blive en ubalance mellem udbud og efterspørgslen på markedet for kontorejendomme. Særligt er der et stigende mismatch mellem efterspørgslen og udbuddet af de bedst beliggende og moderne kontorlejemål, som lever op til, hvad lejere ønsker og har brug for i kampen om at kunne tiltrække og fastholde medarbejdere.

Nye nøgletal underbygger Mattias Manstrups opfattelse af et kontormarked i Aalborg, som i dag og de kommende år vil stå stærkere med et større udbud af de eftertragtede kontorkvadratmeter – også selvom tomgangsprocenten ifølge Ejendomstorvets markedsstatistik på det seneste er steget med 60 basispoint til 4,20 procent i 2. kvartal 2023 fra 3,40 procent i årets 1. kvartal. I samme periode har lejen ligget uændret på 1.150 og 850 kroner per kvadratmeter i årlig nettoleje for kontorlokaler med henholdsvis primær samt sekundær beliggenhed og stand i Danmarks fjerdestørste by.

”Det, der er interessant at følge lige nu, er, om vi får skabt nye, interessante muligheder for kontorvirksomheder med henblik på at få dem flyttet ind i Aalborg. Vi er så småt i gang med de første projekter, hvor én ejendom er under gennemgribende ombygning og udvikling, og hvor udlejningen er i gang, mens vi har en ny ejendom på vej på en anden spændende beliggenhed,” oplyser Mattias Manstrup.

Læs mere i ”Aalborg har brug for moderne kontorejendomme – Nordicals ser behov for nye projekter”

Desuden peger erhvervsmægleren på lager- og logistiksegmentet som et fortsat interessant investeringsobjekt, særligt omkring motorvejen.

Vigtigste projekter
Når det drejer sig om store, centrale projekter, som har præget den aalborgensiske udvikling de seneste år, er de alle kendetegnende ved snart at være i mål; udviklingen af Østre Havn, bydelen Eternitten, hvis navn henviser til Dansk Eternit Fabrik, der lukkede i 2005, samt godsbanearealet, som er under byomdannelse og netop et af byens attraktive studiemiljøer.

”Nu og i de kommende år er det af projekter værd at holde ekstra øje med udviklingen af det gamle Sygehus Nord-område i Aalborgs centrum. Det er et kæmpe område, som står over for en markant byfornyelse og konvertering til et moderne boligområde med et levende og inspirerende miljø,” fremhæver Mattias Manstrup.

Partneren i Nordicals Aalborg ser også meget frem til, hvordan jordlodderne omkring det nye Aalborg Universitetshospital skal udvikles og udlægges til erhvervsarealer flugtende med kommunens nye erhvervsstrategi for Aalborg Øst.

”Det bliver fantastik at følge erhvervsudviklingen omkring universitetshospitalet. Vi snakker her om kontorer, uddannelsessteder, detail og alt muligt spændende, som skal opføres med reference til universitetshospitalet.”

Stigsborg-projektet i Nørresundby er allerede under udvikling til et enormt boligområde, og det bærer tydeligt præg af at være kommet succesfuldt fra start grundet en helhedsplanlægning, hvor man har gennemtænkt hver en detalje i forbindelse med områdets udvikling.

Ved indgangen til 2023 havde Aalborg Kommune 222.600 indbyggere ifølge Danmarks Statistik. I 2035 vil tallet være vokset til omkring 238.500 – svarende til en samlet befolkningsvækst på 7,1 procent de næste 12 år, hvis prognosen holder stik.

Læs mere i ”Tre befolkningsgrupper driver befolkningsvæksten i Aalborg”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.