Aalborg har brug for moderne kontorejendomme – Nordicals ser behov for nye projekter

Markedsudvikling | 22.05.2023

Aalborg oplever fortsat stor interesse for de bedst beliggende og moderne kontorlejemål, men ifølge Mattias Manstrup, partner i Nordicals Aalborg, bliver der behov for flere nye kontorprojekter, hvis byen skal undgå, at attraktive kontorer bliver en mangelvare i de kommende år.

Aalborg er fortsat en by i rivende udvikling, men noget tyder på, at der inden for de næste år vil blive en ubalance mellem udbud og efterspørgslen på markedet for kontorejendomme. Særligt er der et stigende mismatch mellem efterspørgslen og udbuddet af de bedst beliggende og moderne kontorlejemål, som lever op til, hvad lejere ønsker og har brug for i kampen om at kunne tiltrække og fastholde medarbejdere.

Det er forventningen hos Nordicals Aalborg, der er Region Nordjyllands største erhvervsmægler:

”For at forstå udviklingen skal vi tilbage til tiden lige efter corona, hvor virksomheders medarbejdere i stigende grad forlod deres hjemmearbejdsplads for i stedet at komme retur på kontoret. Det betyder, at vi i denne periode får udlejet stort set alt, hvad der er af kontorlejemål i den gode ende af skalaen i Aalborg, da der altid vil være ledige kontorer i den modsatte ende af skalaen.”

”I dag står vi i en situation, hvor markedet med de eftertragtede kontorlejemål inden for de kommende år ikke kan følge med interessen og behovet,” forklarer Mattias Manstrup, partner i Nordicals Aalborg.

Det sker i en markedsopdatering, hvor Nordicals Foresight-redaktionen i denne artikel zoomer ind på det aalborgensiske kontormarked.

Kontortomgang blandt landets laveste
I Nordicals’ nye, digitale indholdsunivers, Nordicals Foresight, bearbejder, sammenkæder og kvalificerer Nordicals viden og opdaterede informationer fra flere kilder og giver perspektiver på, hvad der påvirker, definerer og driver dagens ejendomsmarked, men i høj grad også, hvad der driver morgendagens marked.

Nye nøgletal underbygger Mattias Manstrups beskrivelse af et kontormarked i Aalborg, som i dag og de kommende år vil stå stærkere med et større udbud af de eftertragtede kontorkvadratmeter.

Således viser Ejendomstorvets markedsstatistik en tomgangsprocent på omkring 3,50, hvilket er blandt landets laveste for kontorlejemål – også selvom tomgangen steg med 20 basispoint til 3,60 procent i 1. kvartal 2023 fra 3,40 procent i 4. kvartal 2022. I samme periode har lejen ligget uændret på 1.150 og 850 kroner per kvadratmeter i årlig nettoleje for kontorlokaler med henholdsvis primær samt sekundær beliggenhed og stand i Danmarks fjerdestørste by.

Underudbud af de absolut bedste kontorer
”Den dag, hvor markedet er tomt, og hvor der derfor ingen muligheder er, vil lejen stige væsentligt, hvilket selvsagt ikke er sundt og skal forhindres med flere af ”de rigtige” kontorkvadratmeter – eller sagt på en anden måde: Vi savner i Aalborg et mere balanceret kontorudbud, som matcher og afbøder den udbud-efterspørgsel, vi ser i dag,” siger Mattias Manstrup, der har flere kontorlejemål, som står klar til udlejning.

”Vi er glade for at have fået nye kontorlejemål ind, som vi kan tilbyde, når det bliver aktuelt. Som markedssituationen er nu, er der ingen tvivl om, at lejerne tager sig god tid. Aalborg har et underudbud af de mest moderne kontorer, som giver virksomheder og deres ansatte de absolut bedste arbejdsvilkår med blandt andet fokus på indeklima, god og fælles kantineordning, ordentlige parkeringsløsninger, ligesom mange kan lide at være i et hus, hvor man ikke er alene, og hvor man udover en fælles kantine for eksempel deler reception og mødelokaler,” nævner Mattias Manstrup.

Han fremhæver desuden, at kontorlejemål med gode, hurtige forbindelser til motorvejen og indfaldsveje til byen samt bæredygtighedscertificeringer som for eksempel DGNB og lejemål, som flugter med ESG-ansvar, er i høj kurs.

Ifølge Danmarks Statistik var der ved årets indgang 840.000 kvadratmeter kontorer i Aalborg Kommune mod 874.000 kvadratmeter året før og 766.000 kvadratmeter ved starten af 2021. Det svarer til en stigning på 9,7 procent i toårsperioden 2021-23.

Forudser faldende tomgang i 2023
Tilbage hos Nordicals Aalborg forventer partner Mattias Manstrup, at tomgangsprocenten på 3,60 i årets 1. kvartal vil falde, når han kigger ind i resten af 2023.

”Jeg vurderer, tomgangen vil falde en smule i løbet af året, fordi jeg ikke tror, at udbuddet af kontorlokaler stiger lige nu. Det skyldes, at også udlejerne er lidt forsigtige,” bemærker Mattias Manstrup, der i efteråret 2022 formidlede salget af en cirka 7.000 kvadratmeter stor kontorejendom på Skibsbyggerivej 5 centralt i Aalborg.

Bag salget stod statens ejendomsselskab, Freja Ejendomme, mens et konsortium ledet af den Aalborg-baserede ejendomsforvalter Kristensen Properties og med de fire pensionskasser Sampension, Pensionskassen for Jordbrugsakademikere og Dyrlæger, Arkitekternes Pensionskasse samt Pensionskassen for Teknikum- og Diplomingeniører var køber.

I forbindelse med transaktionen løftede COO Jeppe Lynge Larsen, Kristensen Properties, sløret for udviklingsplanen med ejendommen:

– Østhavnen i Aalborg er i rivende udvikling i disse år og betragtes som det mest attraktive kontorområde i Nordjylland. Beliggenheden er med andre ord helt i top på denne ejendom, som vi vil omdanne til et moderne og energivenligt flerbrugerhus med plads til flere mellemstore lejere.

Freja Ejendomme overtog kontorejendommen fra Bygningsstyrelsen, og den markante ejendom har tidligere været anvendt til kontor og administration for Toldstyrelsen og Motorstyrelsen.

Læs mere i ”Nordicals formidler salget af ikonisk kontorejendom i Aalborg”

Fordobling af kontorhandler
Kontorejendomme udgjorde 23 procent af den samlede transaktionsvolumen i 2022 i Aalborg mod 11 procent i 2021, viser data fra Nordicals. Kontormarkedet anses generelt som et attraktivt investeringssegment – særligt i disse år, hvor mange kapitalstærke investorer fra både ind- og udland som følge af et placeringsbehov med lys og lygte leder efter investeringsmuligheder i ejendomsmarkedet.

Læs også ”Tre befolkningsgrupper driver befolkningsvæksten i Aalborg”

Læs også ”Stigende interesse for seniorboliger i Aalborg giver plads til eftertragtede børnefamilier”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.