Der ligger en stærk business case i ESG hos de danske ejendomsbesiddere

Klumme | 13.03.2025

Af Erik Andresen, administrerende direktør hos Nordicals A/S, og Hans Jørgen Lorenzen, direktør i NRGi

MIPIM er i gang og ESG er igen i år et centralt tema i det sydfranske. Nordicals og NRGi fokuserer i denne klumme på de kommercielle forretningsmuligheder i den bæredygtige omstilling. Udviser man som ejendomsbesidder rettidig omhu kan gevinsten ved ESG ikke alene være grøn, men også håndgribelig i kroner og ører.

Bæredygtighed er blevet mere end et buzzword. Det er blevet et grundvilkår for vækst og udvikling. I disse dage afholdes MIPIM i sydfranske Cannes, og bæredygtighed er som de seneste år et centralt tema i både taler på konferencen og i de mange dialoger på netværksevents rundt omkring i byen.

Vi står overfor den store opgave at transformere vores ejendomsmasse, så den fremover bliver mere bæredygtig. Den bevægelse bliver særligt drevet af to EU-direktiver, Bygningsdirektivet og EU-taksonomien. Lidt forsimplet kan man sige, at man med de to direktiver driver den bæredygtige omstilling frem med pisken. Et af de samtaleemner der går igen i disse dage på MIPIM er, om der også er en økonomisk gulerod ved den bæredygtige omstilling. Til det kan vi helt klart svare ja.

Der ligger nemlig en klar business case i bæredygtige investeringer i ejendomsmassen. Derfor er det vigtigt, at vi får skabt en klar rød tråd mellem direktiver, optimeringer af sin ejendomsportefølje og i sidste ende den gode forretning. 

Risiko for at strande med uomsættelige ejendomme

Skal vi starte med pisken, så risikerer investorer på baggrund af de to EU-direktiver at strande med uomsættelige ejendomme – ikke alene efter 2033, hvor Bygningsdirektivet er trådt fuldt i kraft, men også på den kortere bane, da EU-taksonomien allerede gælder for de større markedsaktører. Direktiverne skærper på hver deres måde energikravene til ejendomme, og de definerer dermed, hvor attraktivt et aktiv en ejendom er for investorer.

For at illustrere situationens alvor har vi bearbejdet data fra 30.492 energimærkede erhvervsejendomme på tværs af Danmark. Resultatet ses i grafen, hvor det fremgår, at 26 procent af ejendommene kan betegnes som strandede aktiver, hvis de ikke energieffektiviseres inden 2033 – og samtidig kan blot 16 procent betegnes som værende bæredygtige. Det viser det store mulighedsvindue, der for investorer ligger i den bæredygtige omstilling. Men det viser også faldgruben, såfremt de ikke investere i at energioptimere deres ejendom eller ejendomsportefølje.

Energimærkefordeling

Business casen i bæredygtige investeringer

Det er bestemt ikke noget nyt, at man som investor skal investere i sine ejendomme, og være opmærksom på muligheder såvel som risikofaktorer i sin portefølje. Den bæredygtige omstilling har dog åbnet op for en ny række regler, der kan påvirke belåning, lejeefterspørgsel og i sidste ende værdisætning.

Vi oplever, at det for mange ejendomsbesiddere fortsat er svært at omdanne EU-direktiverne til konkrete optimeringsmuligheder og at se en potentiel business case i de investeringer, det kræver. Derfor vil vi hos Nordicals og NRGi gerne sætte fokus på den gode business, og at der er en gulerod for enden af stangen.

Når vi ser på den gode business case er det enormt vigtigt at være konkret. Hvilke konkrete investeringer kræver det at løfte energimærket, og hvad koster de? Hvilke besparelser giver det på el og varme? Hvilket potentiale er der på lejeindtægterne? Er der mulighed for forbedret finansiering? Og i sidste ende: øger det værdisætningen af ejendommen?

For at anskueliggøre den gode forretning er det afgørende, at være tæt på ejendomsbesidder og ejendom. Det er vigtigt at være konkret. Og det er vigtigt, at vi tager udgangspunkt i EU-standarder ud fra en dansk kontekst. Det ønsker vi i Nordicals og NRGi at bidrage til.

Bygningsdirektivet

Bygningsdirektivet (også kendt som Energi Performance of Buildings Directive, EPBD) har det overordnede mål, at ingen ejendomme i 2050 må udlede drivhusgasser, og at alle ejendomme skal bruge mindst muligt energi. Vejen til at nå målet indbefatter blandt andet, at erhvervsejendomme ifølge en minimumsstandard skal ligge over de 16 procent, der har den dårligste energimæssige ydeevne inden 2030 og over 26 procent inden 2033. EU-lovgivningen er endnu ikke omsat til dansk lovgivning, hvorfor vi ikke kender de præcise konsekvenser af ikke at overholde lovgivningen. Vi forventer dog, at det bliver lovpligtigt, at ens ejendom ikke har et energibehov, der er højere end den fastsatte grænse, på samme vis, som det i dag er lovpligtigt at have et gyldigt energimærke på sin ejendom ved salg og udlejning. I princippet betyder det, at en ejendom risikerer at blive uomsættelig, hvis den ikke lever op til denne minimumsstandard.

EU-taksonomien

EU-taksonomien har det overordnede mål at skabe et klimaneutralt EU senest i 2050. Vejen til at nå målet er her de markedsdrevne kræfter, da taksonomien definerer, hvornår en virksomheds økonomiske aktivitet er bæredygtig. Set i relation til ejendomssektoren defineres alle ejendomme med energimærke A og de ejendomme, der ligger i top 15 procent (målt på energibehov), som bæredygtige aktiver. Det har selvsagt stor betydning for investorer, da det (ligesom ved Bygningsdirektivet) skubber til en udvikling, hvor en ejendom risikerer at blive uomsættelig, hvis den falder udenfor den gældende bæredygtige definition.