Ejendomsbranche savner hurtig afklaring fra regering

MarketForesight | 03.09.2026

Regeringens ambitioner om flere boliger og samtidig hurtigere byggeri får ros fra branchen og en ekspert. Men det haster med at fastlægge konkrete regler, så byggeriet ikke bremser op. Og så glæder branchen sig over, at især ét forslag fra valgkampen ikke er kommet i regeringsgrundlaget.

Efter folketingsvalget tog det historisk lang tid at finde et politisk flertal, og grundlaget for S-SF-M-R-regeringen blev på hele 77 sider – bl.a. med en række forslag, som får betydning for ejendomsbranchen. Det gælder ikke mindst ambitionerne om både at forøge byggeriet og gøre de administrative processer mere smidige, især i hovedstaden (se faktaboks). Og netop dé ambitioner høster bred ros.

”Det politiske fokus på boligområdet er positivt. Det samme gælder regeringens ambitioner om at få bygget flere boliger, fordi København og andre større byer oplever et betydeligt pres på boligmarkedet,” siger Lars Thylander, bestyrelsesformand og grundlægger af Thylander, som styrer fonde med ejendomme og byggeprojekter i Storkøbenhavn for 15 mia. kr.

”Der er en god retning, fordi regeringen vil have bygget flere boliger og vil gøre det administrativt nemmere både at bygge nyt og at konvertere eksisterende bygninger til boliger,” lyder det fra Jan Ellebye, politisk direktør i Ejendom Danmark, brancheforeningen for udlejere, investorer og ejendomsadministratorer.

”Det er et historisk ambitiøst regeringsprogram for boligmarkedet,” lyder skudsmålet fra Curt Liliegreen, mangeårig ekspert i boligmarkedet og direktør for Boligøkonomisk Videncenter under Realdania.

Afklaring haster

Men det haster med at få afklaret og konkretiseret de mange forslag i regeringsgrundlaget.

”Det er afgørende med hurtig afklaring og at undgå, at den konkrete udmøntning gør det vanskeligere at få sat gang i byggeriet af boliger. Planer om ny regulering må ikke bremse igangværende lokalplaner og dermed planlagte byggerier, som allerede er i proces,” understreger Lars Thylander.

”Vi glæder os til at indgå i en konstruktiv dialog, så vi hurtigt kan få afklaret de ting, som står åbne nu,” siger Jan Ellebye fra Ejendom Danmark.

Han hæfter sig ved, at regeringen allerede har arbejdet hurtigt med i hvert fald et vigtigt initiativ. Før folketingsvalget var der flertal for at hæve det maksimale beløb, som de almene boligselskaber må bygge for i bl.a. København. Valgkampen betød, at forslaget ikke nåede at blive vedtaget, men regeringen fik sat forslaget til afstemning i Folketinget før sommerferien. Det har bl.a. betydet, at økonomisk strandede byggeplaner om almene boliger i Carlsberg Byen i København er blevet genoplivet.

Flere ejerboliger og almene boliger

Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter bemærker, at djævelen i høj grad ligger i detaljerne på det komplekse boligmarked, og han fremhæver regeringens ambitioner om at få flere ejerboliger og almene boliger. Et af værktøjerne er, at København og Frederiksberg skal have lov til at fastlægge, at nye byggerier i hovedstaden skal omfatte 40% ejerboliger og 40% almene boliger.

”Et af de positive elementer er, at regeringsgrundlaget har fokus på ejerformer. Men flere ejerboliger sikrer ikke flere betalbare boliger. Det er naivt at tro, at man ved at øge antallet af ejerboliger i hovedstaden kan sænke priserne så meget, at de bliver betalbare. Jeg savner en forståelse af arbejdsfordelingen mellem ejerformerne,” siger Curt Liliegreen og fortsætter:

”Spørgsmålet er så, om kommunerne vil udnytte mulighederne. Reglen om at kunne kræve 25% almene boliger blev fx udnyttet i København, men ikke i Aarhus. Og én ting er at stille kravet, noget helt andet er at få det opfyldt.”

Dét leder hen til den bekymring, som især 40-40-forslaget udløser hos såvel Ejendom Danmark som to investorer.

”Forudsætningerne kan let ændre sig over et flerårigt projektforløb, og derfor vil vi være kede af at være låst på ejerformerne. Kan rammebeløbet holde for almene boligselskaber? Er markedsbetingelserne stadig sådan, at vi kan sælge de forventede ejerboliger? Da vi fx gik ind i Nærheden (udviklingsområde i Høje-Taastrup Kommune, red.), begyndte renten at stige, og så blev bankerne forsigtige med at bevilge lån til mulige købere, men boligerne kunne sagtens lejes ud,” siger Tony Christrup, direktør for bl.a. strategisk byudvikling i AG Gruppen, der siden 1986 har bygget tusindvis af boliger i hovedstadsområdet samt i hjembyen Odense og andre større provinsbyer.

”Bindinger og krav medfører større økonomiske risici for os som investorer. Hvis investeringer ikke giver et konkurrencedygtigt, risikojusteret afkast sammenlignet med alternative investeringsmuligheder, fx i udlandet, så kanaliserer vi midlerne derhen i stedet. Som pensionsselskab er vi forpligtet til at optimere investeringsafkastet til kunderne,” pointerer Solveig Rannje, ejendomsdirektør i Velliv, et af landets største private pensionsselskaber.

Uvished om udvidet tilbudspligt

Også forslaget om at udvide tilbudspligten udløser panderynken blandt ejendomsfolk. Når en investor vil sælge en udlejningsejendom, får lejerne ti uger til at etablere en andelsboligforening og matche det tilbud, en mulig køber har givet. Men fremover skal almene boligselskaber have lov til at købe ejendommen, hvis lejerne har sagt nej tak eller har opgivet at stable en andelsboligforening på benene.

”Det forslag er vi ikke så glade for. I forvejen forlænger tilbudspligten en salgsproces, og vi er bekymrede for, om processen nu bliver endnu længere og dyrere,” siger Tony Christrup fra AG Gruppen.

Thylander og Ejendom Danmark frygter ligeledes, at en udvidet tilbudspligt kan gøre det dyrere og mere besværligt at sælge udlejningsejendomme. Derimod tvivler Curt Liliegreen i Boligøkonomisk Videncenter på, at en udvidelse af tilbudspligten vil få den store effekt.

”Det afgørende vil være, om de almene boligselskaber vil kunne byde på de solgte ejendomme. Kan de det inden for de fastsatte rammebeløb? Og bliver det overhovedet en reel mulighed, at de overtager ejendomme?” spørger han.

Glæde over droppet lejeloft

Branchen glæder sig over, at et af forslagene fra valgkampen – om at lægge loft over huslejer – ikke indgår i regeringsgrundlaget.

”Man skal være klar over, at vi er gået fra en centrum-regering til centrum-venstre, og det har betydning. Derfor er vi meget glade for, at forslaget om et huslejeloft ikke er blevet til noget,” siger Jan Ellebye fra Ejendom Danmark.

Regeringen lægger dog op til, at lejerne skal beskyttes bedre mod stigende husleje, når ejendomme renoveres og forbedres.

”Vores lovgivning indeholder en gammel tradition om at beskytte lejerne, og det er en balancegang i forhold til at undgå, at boligmassen bliver nedslidt. De private udlejere har ikke været lydhøre nok over for politiske ønsker om flere betalbare boliger, og nogle har kørt på frihjul. Men Danmark er hverken USA eller Storbritannien, og derfor risikerer udlejerne en modreaktion ligesom med Blackstone-indgrebet,” lyder det fra Curt Liliegreen fra Boligøkonomisk Videncenter.

Han peger på, at politikerne ønsker blandede byer, og at manglen på betalbare boliger er blevet et globalt problem. Fx har EU-parlamentet erklæret, at vi befinder os i en europæisk boligkrise.

Til gengæld tvivler Curt Liliegreen på det reelle behov for kommunale ”velfærdsboliger” – altså særligt billige lejeboliger forbeholdt udvalgte grupper af fx offentligt ansatte.

”Det er noget, som SF tidligere har foreslået, og i udlandet er der flere eksempler. Bl.a. i australske storbyer, og flere steder i USA har politifolk særlige fordele til at opnå boliglån. Problemet skulle være størst i København, men kommunens årlige boligredegørelse viser, at mange velfærdsmedarbejdere – som sygeplejersker og pædagoger – faktisk bor i København. Så det er et politisk motiveret forslag, og ikke meget tyder på, at vi har en brændende platform.”