Fynsk boliginvesteringsmarked står robust trods ændrede markedsvilkår

Markedsudvikling | 06.06.2023

En stabil befolkningsvækst – drevet af de største byer – er med til at give et solidt fundament for det fynske marked for boligudlejningsejendomme. Derfor er optimismen stor hos lokale Nordicals-partnere, selvom en lavere belåningsgrad i udlejningsboliger presser priserne.

Det fynske ejendomsinvesteringsmarked er på alle måder robust. Det gælder også i det eksisterende marked, hvor generelt sværere markedsvilkår for projektudviklere, investorer og andre ejendomsejere på tværs af markedet giver udfordringer mange steder.

Sådan lyder meldingen enstemmigt fra Nordicals-partnere på Fyn, hvor en stabil befolkningsvækst danner grundlagt for et solidt fundament for boligmarkedet, både i dag og i den kommende årrække.

”Det fynske marked for boliginvesteringsejendomme har i 1. kvartal 2023 været præget af søgning efter ”større afkast”. Der er både efterspørgsel på og handler efter gode ejendomme – også uden for Odense,” oplyser Morten Nielsen, der er partner i Nordicals Odense.

Brug for lavere renter
De meget kapitalstærke købere er stadig i markedet.

”Flere investorer er begyndt at rette blikket mod erhvervsejendomme som alternativ til boligudlejningsejendomme, fordi der kan opnås et noget højere afkast – selvfølgelig med det in mente, at der er større udlejningsrisiko. De boligtransaktioner, som gennemføres, handles til højere afkast end tidligere.”

”Den lavere belåningsgrad i boligudlejningsejendommene er hovedårsagen til de faldende priser, og det er vanskeligt at se, at det ændrer sig, før renterne falder,” siger Morten Nielsen.

Udover en lavere belåningsgrad i boligudlejningsejendomme – og for alle andre ejendomssegmenter – grundet de aktuelle, høje renteniveauer er udfordringer med høje bygge- og materialepriser med til at presse hele markedet for erhvervs- og investeringsejendomme.

I denne Nordicals Foresight-artikel ser redaktionen nærmere på det fynske boliginvesteringsmarked. Nordicals Foresight er et nyt, datadrevet, digitalt indholdsunivers, hvor Nordicals bearbejder, sammenkæder og kvalificerer viden og opdaterede informationer fra flere kilder og giver perspektiver på, hvad der påvirker, definerer og driver dagens ejendomsmarked, men i høj grad også, hvad der driver morgendagens marked.

Stabil befolkningsvækst på Fyn
I løbet af især det seneste årti er der blevet investeret massivt i både boligprojekter og boliger generelt i primært de største, fynske kommuner – Odense, Svendborg, Middelfart og Nyborg nævnt i rækkefølge efter indbyggertal. Det skyldes først og fremmest, at alle fire kommuner har en stabil befolkningsvækst, og den positive udvikling fortsætter de næste mange år, viser befolkningsstatistikken og -fremskrivningen fra Danmarks Statistik for perioden 2023-35.

Konkret estimeres Odense at vokse med 7.000 indbyggere til 215.000 – svarende til en vækst på 3,5 procent. Mens der – såfremt prognosen holder – kommer en mindre nedgang i antallet af unge i 20’erne og seniorer mellem 50 og 69 år, så vil børnefamilier og ældre være i vækst i kommunen. Det øgede antal børnefamilier vil skabe større efterspørgsel på større lejligheder, rækkehuse og parcelhuse. Tilmed indikerer en stigning i antallet af personer i den ældre befolkningsgruppe, at der fremover bliver en øget efterspørgsel på boligtyper og koncepter, der møder den ældre befolkningsgruppes behov.

I Svendborg Kommune forventer Danmarks Statistik en befolkningsvækst på 3,9 procent frem til 2035, i Middelfart Kommune en befolkningsvækst på hele 8,7 procent, mens indbyggertallet i Nyborg Kommune forventes at stige med 1,3 procent over de kommende 12 år. Til sammenligning viser prognosen for Fyn en befolkningsvækst på 3,2 procent mod en forventet, samlet befolkningsvækst i Danmark på 3,5 procent i samme periode, 2023-35.

Læs også ”Fynsk optimisme med Odense som vækstlokomotiv”

Læs også ”Odense fortsætter med at vokse – men der bliver færre af de yngste seniorer”

Odense med i top-10
På en top-10-liste over danske kommuner med størst, forventet vækst i boligbehovet er Fyn repræsenteret ved Odense.

Konkret viser modelberegninger fra Boligøkonomisk Videncenter, som den filantropiske forening Realdania står bag, at den fynske hovedstad forventes at mangle cirka 12.300 boliger i perioden 2018-40, hvoraf andelen af ejerboliger og private udlejningsboliger hver udgør cirka en tredjedel, mens den sidste tredjedel udgøres af almene boliger, andelsboliger og offentlige udlejningsboliger.

Boligøkonomisk Videncentrets beregninger af væksten i boligbehovet skal ikke opfattes som en prognose for, hvad der bliver bygget. Det faktiske omfang af boligbyggeriet afhænger selvsagt af mange faktorer som for eksempel velegnede grunde, og hvad lokalpolitikerne ønsker af boligbyggeri – og selvfølgelig af interesse fra investorer og andre bygherrer.

Læs mere i ”Disse byer får størst vækst i boligbehovet frem mod 2040”

Leje og afkast i Odense – og forventet retning i 2023
Med hensyn til niveauerne for leje og afkast så viser data fra Nordicals’ nyeste kvartalsudgivelse MarketForesight, at lejen for boliger i størrelsen 65-85 kvadratmeter med primær beliggenhed og stand i Odense i 1. kvartal 2023 lå på 1.300 kroner årligt per kvadratmeter, hvilket er uændret i forhold til 4. kvartal 2022. I samme periode har lejen ligget uændret på 1.200 kroner for sekundære boliger.

”Jeg har en forventning om, at boliglejen for nuværende har fundet et stabilt leje, i hvert fald for resten af året. Dog er det efter min opfattelse stadigvæk de små, nye, moderne lejligheder, som er mest efterspurgt,” siger Morten Nielsen, der er partner i Nordicals Odense.

Hvad angår afkastet i 1. kvartal 2023 lå det forventede, årlige startafkast uændret på 4,25 og 4,75 procent for henholdsvis primære og sekundære lejeboliger i Odense.

”P.t. er investorerne en del afventende, da vi mangler en form for stabilitet i markedet, men jeg har en forventning om, at vi i efteråret ser en noget større aktivitet fra købernes side ud fra de nuværende markedsforhold,” siger Morten Nielsen.

Umættet boligmarked i Svendborg
På Sydfyn – nærmere bestemt i Svendborg, hvor Nordicals også driver forretning – lå lejen for boliger på 65-85 kvadratmeter med primær beliggenhed og stand i 1. kvartal 2023 på 1.200 kroner årligt per kvadratmeter, hvilket er en stigning fra 1.150 kroner i 4. kvartal 2022. I samme periode har lejen ligget uændret på 900 kroner for sekundære boliger.

Spørgsmålet er, hvor markedet er på vej hen?

”Efterspørgslen på nye leje lejligheder er stadig god, og markedet er endnu ikke mættet. Lejeniveauet for nye lejligheder forventes derfor fortsat at være stabilt. En del af de nyopførelser, der er foretaget, er placeret i randområderne, og der mangler fortsat centralt beliggende nyopførelser,” forklarer Ulrich Nielsen, partner i Nordicals Svendborg.

Det forventede, årlige startafkast på boligudlejningsejendomme i Svendborg lå i perioden fra 4. kvartal 2022 til 1. kvartal 2023 uændret på 6,00 og 6,50 procent for henholdsvis primære og sekundære boliger.

”Trods lånerenten på det seneste er steget markant, har det ikke påvirket afkastkravet mere end 0,75-1,00 procent i Svendborg. Samtidig er renteafkastet i et niveau, hvor belåningsgraden kun bliver berørt marginalt. Det har bevirket, at der stadig er stor efterspørgsel på mindre boligudlejningsejendomme. Som eksempel kan nævnes, at vi i den forgangne måned udbød en mindre ejendom, hvor interessen var så stor, at vi måtte holde åbent hus, og ejendommen blev solgt til over udbudsprisen. Det beviser, at der stadig er megen likviditet i markedet, og at mange investorer ønsker en ”sikker” investering i stedet for eksempelvis værdipapirer.”

”Så selvom afkastkravet alt andet lige burde stige, forventer jeg ikke, at det sker på grund af den rigelige likviditet i markedet,” forklarer Ulrich Nielsen.

Læs også ”Flere og flere bor til leje – og forskydningen mod lejebolig fra ejerbolig fortsætter”

Læs også ”Rekordmange bor alene – udviklingen stiller nye krav til boligmarkedet”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.