Nye finansielle boligforhold: Odense og Middelfart skiller sig ud på Fyn  

Markedsudvikling | 20.03.2024

Odense er fortsat eneste fynske kommune, hvor det er billigst at bo til leje. Det viser ny analyse fra Finans Danmark, som Nordicals dykker ned i, ligesom vi kommer med vores bud på den videre markedsudvikling.

Ændret finansielle markedsforhold drevet af markant højere renter på boliglån og udviklingen i boligpriserne har de seneste år medført, at udgifterne til at være boligejer i flere af landets kommuner nu overstiger udgifterne til at bo til leje.

Udviklingen slår delvist igennem på Fyn, viser en ny analyse fra Finans Danmark.

Starter vi med at kigge på den nationale udvikling, viser analysen, som Nordicals har fået særlig adgang til, at udgifterne til at bo i en gennemsnitlig ejerbolig i 2023 oversteg huslejen på en tilsvarende lejebolig i 45 ud af landets 98 kommuner.

I 2020 var antallet nede på 28 kommuner – eller med andre ord: På blot tre år er der næsten sket en fordobling i antallet af kommuner, hvor det er blevet dyrere at være boligejer end -lejer.

I Finans Danmarks analyse tager den finansielle organisation udgangspunkt i en ejerbolig finansieret med et banklån og et 30-årigt fastforrentet realkreditlån uden afdrag. Afdrag medregnes ikke som en udgift ved en ejerbolig, fordi afdrag kan betragtes som en opsparing. Det skyldes, at denne opsparing – alt andet lige – vil vokse ved stigende boligpriser, mens den omvendt vil falde ved dyk i boligpriserne (se faktaboks nederst i artiklen).

Odense og Middelfart skiller sig ud
Zoomer vi ind på Fyn var Odense Kommune i 2020 den eneste af landsdelens 10 kommuner, hvor udgifterne til en lejebolig var lavere end til en ejerbolig. Konkret var forskellen 50 kroner per kvadratmeter om året. I 2023 var forskellen vokset til 300 kroner, hvormed det altså er blevet relativt billigere at bo til leje i Odense Kommune.

De seneste års højere renter sammenholdt med udviklingen i boligpriserne har dog medført, at Odense i 2023 ikke længere var eneste fynske kommune, hvor udgifterne til at leje en bolig var lavere end til at eje en tilsvarende bolig.

Således har markedet ændret sig fra 2020 til 2023. Det viser sig særligt i Middelfart Kommune, hvor udgiftsbalancen mellem leje- og ejerboliger har flyttet sig.

Før var beboernes udgifter til en gennemsnitlig lejebolig 900 kroner per kvadratmeter om året mod 800 kroner i 2023. Omvendt er det gået med udviklingen inden for udgifterne til en ejerbolig, eftersom én kvadratmeter om året i 2020 kostede 500 kroner mod nu en stigning til 800 kroner. Dermed er der i Middelfart ingen udgiftsforskel på at bo til leje og at være ejer. Man kan også fremføre, at det altså er blevet relativt billigere at bo til leje i forhold til at være boligejer.

Kort versus lang bane
Morten Rasmussen, der er partner i erhvervsmægleren Nordicals Odense, sætter følgende ord på udviklingen i de finansielle forhold på boligmarkedet mellem at være lejer og ejer:

”Statistisk er det en vanskelig størrelse at gøre sig klog på, for umiddelbart tænker jeg, at udgifter til såvel eje som leje per kvadratmeter per år lyder lave. Det er nok også et udtryk for, at der er meget store forskelle, når vi kigger på tallene for lejeboliger i den ældre, regulerede bygningsmasse og lejeniveauerne for nyere boliger med fri lejefastsættelse. Det samme vil gøre sig gældende inden for ejerboliger, både når vi taler ejerlejligheder og parcelhuse.”

”Til gengæld overrasker det mig ikke, at tendensen hælder til, at det bedst kan betale sig at bo til leje i det nuværende marked. Udgifterne til ejerboliger er steget markant, naturligvis særligt med hensyn til de stigende renter, men alle øvrige udgifter, der påhviler en ejerbolig, er også steget markant. Udgifterne er også steget markant på lejeboliger, men udgifterne er ikke pålagt lejerne i samme udstrækning,” påpeger Morten Rasmussen.

Han hæfter sig ved, at der over tid vil være økonomisk gevinst ved at bo i en ejerbolig, men at det i det nuværende marked ikke kan betale sig.

”Det er vores forventning, at de stigninger, der har været i udgifterne forbundet med at eje udlejningsejendomme og ejerboliger, vil medføre en højere leje. På den helt korte bane kan lejerne måske ånde lettede op, da det store udbud af boliger har givet lejerne en kortvarig fordel.”

”Vi ser allerede nu, at der er sket en opbremsning af nye boligprojekter over hele Fyn. Det faldende udbud sammenholdt med en stigende efterspørgsel vil alt andet lige presse lejeniveauerne op,” forklarer partneren i Nordicals Odense.

Læs mere i ”Rekordmange bor alene – udviklingen stiller nye krav til boligmarkedet”

”Stort behov for lejeboliger”
Hos Finans Danmark efterlyser viceadministrerende direktør Ane Arnth Jensen generelt flere lejeboliger i Danmark:

”Selvom mange danskere på et tidspunkt i deres liv har et ønske om at eje deres egen bolig, er der også et stort behov for lejeboliger, der er til at betale. For der er en del danskere, som af forskellige grunde helst vil bo til leje: blandt andet har de fleste unge typisk ikke råd til at købe deres første bolig i de største byer, og de foretrækker måske også den fleksibilitet, som lejeboligen giver.”

Læs også ”Flere og flere bor til leje – og forskydningen mod lejebolig fra ejerbolig fortsætter”

Læs også ”Boliginvestorer i Odense skal være nytænkende i øget kamp om lejere”

Fakta: Finans Danmarks analyse

Finans Danmark har sammenholdt huslejeniveauerne i private og almene lejeboliger med udgifterne til at bo i en ejerbolig.

Kvadratmeterhuslejen i private og almene lejeboliger stammer fra Social- og Boligstyrelsens ”Huslejestatistik”, og er en beregnet størrelse, der anslås ved en antagelse om ensartede kvadratmeterhuslejer inden for en given bygning. Kvadratmeterhuslejen er fremskrevet med Danmarks Statistiks huslejeindeks for boliger.

For ejerboliger anvendes udgifter til at bo i en ejerbolig, der er finansieret med et banklån og et 30-årigt fastforrentet realkreditlån uden afdrag. Det er låneudgifter efter skat, boligskat, husforsikring samt renovation og vedligehold. Afdrag på realkreditlån er i denne analyse ikke betragtet som en del af udgifterne, da det kan ses som en form for opsparing.

Ejerboligudgifterne omregnes til kroner per kvadratmeter, der kan sammenholdes med kvadratmeterhuslejen. Udgifterne til en ejerbolig er beregnet på baggrund af gennemsnitlige handelspriser fra Finans Danmark.

I alle fynske kommuner sammenlignes huslejen i en lejebolig med udgifterne til at bo i et hus. Der er ikke medregnet offentlige tilskud som for eksempel boligstøtte og boligydelse.

Kilde: Finans Danmark

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.