Stigende efterspørgsel på boliger i København – men udbuddet af nye boliger falder

Markedsudvikling | 22.05.2024

Færre nybyggede boligudlejningsejendomme i disse år kombineret med fortsat indbyggervækst i hovedstaden stiller krav til flere boliger, da efterspørgslen på boliger i fremtiden vil stige, siger associeret partner i Nordicals København.

Det københavnske boligmarked har i mange år – set fra investeringssiden – været karakteriseret ved at være særdeles robust og en ”safe haven”, når ejendomsinvesteringsmarkedet har været presset.

Også fremover vil boligudlejningsmarkedet være særdeles robust, men en markant opbremsning i både påbegyndte og færdigopførte boligudlejningsejendomme i disse år og i de kommende år medfører justeringer i markedsudbuddet. Heldigvis for investorer i nye boligudlejningsejendomme vil udviklingen – alt andet lige – understøtte og påvirke lejeindtægterne positivt, ligesom priserne på ejerboliger forventeligt også vil udvise stigende tendenser.

Især brug for mindre boliger
Desuden vil den nærmest ikke-eksisterende lave, strukturelle tomgang på nybyggede udlejningsboliger forventeligt også i de næste mange år vedblive på et lavt niveau – måske endda med faldende tendens – som følge af fortsat indbyggervækst i København. 

Det siger Phillip Adler, associeret partner og erhvervsmægler hos Nordicals København:

”Opbremsningen i nybyggeriet af boliger i København vil skubbe lejepriserne op og reducere tomgangen i København og omegn. Med færre nye boliger på markedet og fortsat indbyggervækst forventes både lejeindtægter og ejendomspriser at stige – forudsat at det nuværende renteniveau forbliver i samme niveau eller falder.”

”Det skaber et positivt miljø for udlejere og investorer, samtidig med at det understreger behovet for fortsat boligudvikling for at imødekomme efterspørgslen,” siger Phillip Adler.

Med fortsat boligudvikling mener han, at der stadig er brug for flere boliger.

”København har især brug for mindre boliger. Et generelt øget fokus på grøn omstilling betyder, at udviklingen går i retningen af flere mennesker på færre kvadratmeter,” forklarer erhvervsmægleren.

Læs også ”Hovedstaden tørster efter flere mindre boliger”

Derfor opbremsning i nye boliger
Opbremsningen i nybyggeriet af boliger skyldes blandt andet ringere finansierings- og lånemuligheder grundet højere renter, forøgede krav til sikkerhedsstillelser og lavere værdiansættelser. Derudover har høje byggeomkostninger kombineret med usikkerhed omkring den økonomiske situation og den videre markedsudvikling påvirket aktiviteten i nybyggeriet.

Den økonomiske tomgang for udlejningsboliger var primo 1. kvartal 2024 3,3 procent i Københavns indre by – efter en kvartalsvis stigning på 0,3 procentpoint – og 2,8 procent i øvrige Københavns Kommune efter en kvartalsvis stigning på 0,9 procentpoint, ifølge Ejendomdanmarks markedsstatistik.

Analyse bekræfter udvikling
En analyse fra Realkredit Danmark sætter tal på opbremsningen i nybyggeriet af boliger og underbygger samtidig Nordicals Københavns vurdering af, at boligudlejningsmarkedet er under forandring.

Således faldt antallet af påbegyndte boligkvadratmeter i København fra 2019 til 2023 med hele 72 procent til 156.000 kvadratmeter fra 565.000 kvadratmeter i rekordåret 2019.

Til sammenligning har Aarhus i fireårsperioden haft en nedgang i påbegyndte boligkvadratmeter på 93 procent, Odense en opbremsning på 92 procent, mens tallet for nedgangen i Aalborg og Københavns omegn er henholdsvis 89 og 71 procent.

Faldene i nye boligbyggerier skete især i 2022 og 2023, viser Realkredit Danmarks tal.

Kigger vi på byggebalancen, har den over årene udviklet sig i forskellige retninger i de fire største byer og Københavns omegn. I flere år er der blevet bygget for mange boliger i Aarhus, Odense og Aalborg i forhold til indbyggervæksten, mens der i København er blevet bygget for få. I Københavns omegn har der været balance, viser Realkredit Danmarks analyse.

Prognose for boligbyggeri og fortsat befolkningsvækst
Med hensyn til den videre markedsudvikling viser Byggefaktas projektprognose, at udviklere, investorer og andre professionelle ejendomsejere i hele 2024 og frem til udgangen af 2027 enten har påbegyndt eller aktuelt planlagt nybyggeri af boligejendomme med første spadestik i fireårsperioden for samlet 17,4 milliarder kroner fordelt på 1,2 million kvadratmeter i byen København (Københavns og Frederiksberg kommuner).

Befolkningsfremskrivningen fra Danmarks Statistik viser, at København estimeres at vokse med 6,3 procent – svarende til 52.000 flere personer – frem mod år 2040.

Læs mere i ”Særligt syv kommuner står til at drive fortsat markant befolkningsvækst i hovedstaden”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 25 danske byer og områder.