Opbremsning i nybyggeri af boliger i Aarhus vil presse lejen op og på sigt tomgangen ned

Markedsudvikling | 29.04.2024

Kraftig afmatning i både færre nye boliger, der står klar til indflytning i de kommende år, samt færre påbegyndte boligbyggerier vil – kombineret med fortsat indbyggervækst i Aarhus – understøtte rentabilitet, drift og udlejning af boligudlejningsejendomme i segmentet for nybyggede boliger. Nordicals Aarhus-partner Steen Storgaard Møller forklarer den lokale markedsudvikling – og kigger fremad.

Det seneste årtis høje byggeaktivitet, der dog i Aarhus toppede i 2019, hvor der er blevet påbegyndt og færdigopført historisk mange boliger, presser aktuelt markedet, men en større opbremsning medfører i disse år og i de kommende år justeringer i markedsudbuddet, som – alt andet lige – vil understøtte og påvirke lejeindtægterne positivt, ligesom priserne på ejerboliger forventeligt også vil udvise stigende tendenser.

Den forventede, positive udvikling i de finansielle nøgletal understøttes af fortsat indbyggervækst i Aarhus.

Opbremsningen i nybyggeriet af boliger skyldes blandt andet ringere finansierings- og lånemuligheder grundet højere renter, forøgede krav til sikkerhedsstillelser og lavere værdiansættelser. Derudover har høje byggeomkostninger kombineret med usikkerhed omkring den økonomiske situation og den videre markedsudvikling påvirket aktiviteten i nybyggeriet.

Aarhus
I Aarhus, hvor den økonomiske tomgang for udlejningsboliger primo 1. kvartal 2024 var 4,7 procent – efter en kvartalsvis stigning på 0,4 procentpoint og et årsfald på 0,5 procentpoint – ifølge Ejendomdanmarks markedsstatistik, faldt antallet af påbegyndte boligkvadratmeter fra 2019 til 2023 med hele 93 procent til 30.000 kvadratmeter fra 408.000 kvadratmeter i rekordåret 2019.

Til sammenligning har Odense i fireårsperioden haft en nedgang i påbegyndte boligkvadratmeter på 92 procent, Aalborg en opbremsning på 89 procent, mens tallet for nedgangen i København og Københavns omegn er henholdsvis 72 og 71 procent. Se tabel 1.

Faldene i nye boligbyggerier skete især i 2022 og 2023.

Det viser data fra Danmarks Statistik samt beregninger fra Realkredit Danmark. I denne artikel ser Nordicals nærmere på byggeriet og perspektiverer den videre udvikling inden for boligmarkedet med udgangspunkt i Aarhus.

Tabel 1: Udviklingen i det påbegyndte boligbyggeri (i 1.000 kvm) i forhold til ”toppen” i 2023

Nordicals: Nuværende tomgang snart indhentet
Hos Nordicals Aarhus, hvor man selvsagt følger markedsudviklingen tæt, siger partner og erhvervsmægler Steen Storgaard Møller:

”Antallet af ledige boliglejemål i Aarhus er på nuværende tidspunkt på et relativt højt niveau. Man skal imidlertid være klar over, at der er en strukturel tomgang på knap 3.000 lejligheder i Aarhus. Det er lejemål, som altid vil fremgå tomme i statistikken enten, fordi de er mellem udlejninger eller under ombygning.”

”Den strukturelle tomgang sammenholdt med byggebalancen og planlagt nybyggeri betyder, at den nuværende tomgang vil være indhentet i løbet af to-tre år,” siger Steen Storgaard Møller.

”Begynder nu at gå den anden vej”
Hos Realkredit Danmark er chefanalytiker Mark Maack Gibson knap så optimistisk:

”I Aarhus er nybyggeriet gået i stå, så efter en periode på syv år, hvor der er blevet bygget mere, end der har været indbyggermæssigt behov for, begynder det nu at gå den anden vej.”

”Det betyder ikke, at man springer direkte fra høj tomgang til fuld udlejning. Processen kommer til at tage tid. Hvis en ubalance oparbejdes over syv år, så afvikles den ikke bare på et eller to år,” siger Mark Maack Gibson.

Med udgangspunkt i det påbegyndte byggeri og en forventning om, at urbaniseringen fortsætter med samme kraft som i de foregående 10 år, vil vi – alt andet lige – se en forbedring af byggebalancen i alle de fire største byer samt Københavns omegn, hvilket vil være med til at understøtte driften – tomgang og husleje – inden for boligudlejning, fremhæver chefanalytikeren.

Ser vi på udviklingen i det fuldførte boligbyggeri i Aarhus, lå det i 2023 23 procent under niveauet i 2019, eftersom antallet af fuldførte kvadratmeter faldt til 316.000 kvadratmeter fra 409.000 kvadratmeter. Se tabel 2.

Tabel 2: Udviklingen i det fuldførte boligbyggeri (i 1.000 kvm) i forhold til ”toppen” i 2023

Break-even i Aarhus
Vender vi tilbage til det påbegyndte boligbyggeri, påvirker afmatningen den såkaldte byggebalance meget. Byggebalancen bliver brugt til at måle, om der bliver bygget for meget eller for lidt i forhold til, hvad der er brug for rent indbyggermæssigt. Ser vi på ”break-even” i forhold til antallet af indbyggere, hvor der er balance mellem udbud og efterspørgsel, var det korrigerede break-even-tal 1.274 personer for Aarhus i 2023.

De 1.274 personer skal måles op imod den aarhusianske indbyggervækst på 4.320 personer i gennemsnit de sidste 10 år. Eller med andre ord: Der blev sidste år påbegyndt langt færre boligkvadratmeter, end der var indbyggermæssigt brug for. Aarhus er suverænt den by af de fem største byområder i Danmark, hvor indbyggervæksten overstiger break-even-tallet flest antal gange. 

Prognoser for boligbyggeri og befolkningsudvikling
Aktuelt byggedata fra Byggefaktas projektprognose viser, at udviklere, investorer og andre professionelle ejendomsejere i hele 2024 og frem til udgangen af 2027 enten har påbegyndt eller aktuelt planlagt nybyggeri af boligejendomme med første spadestik i fireårsperioden for samlet 24,8 milliarder kroner i Aarhus Kommune. Projekterne er fordelt på 2,0 millioner kvadratmeter.

Ifølge den årlige befolkningsstatistik og -fremskrivning fra Danmarks Statistik, som Nordicals dykkede ned i for nylig, fortsætter indbyggerfremgangen i Aarhus. Ifølge prognosen kan Aarhus Kommune således se frem til en indbyggervækst på 11,5 procent frem mod år 2040.

Læs mere i ”Østjysk befolkningsvækst vil drive dansk fremgang mange år frem”

Den positive befolkningsudvikling vil sammen med opbremsningen i nybyggeriet af boliger i Aarhus presse lejeindtægterne op og tomgangen ned.

Læs også ”Nordicals Aarhus: Flere købere i markedet vil have priserne længere ned”

Læs også ”Bolig: Her er det blevet billigere at være lejer end ejer – i Region Midtjylland”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.